Узбекистан ввёл обязательные счета эскроу для сделок с недвижимостью и транспортными средствами в два законодательных этапа. Первый этап — в отношении долевого строительства (строящегося жилья) — вступил в силу 1 января 2026 года. Второй этап распространил требования об эскроу на все сделки с недвижимостью и отдельными категориями транспортных средств с 1 апреля 2026 года.
01Предпосылки: зачем нужен эскроу?
До введения этих реформ покупатели строящихся квартир и иной недвижимости переводили средства напрямую застройщикам и продавцам при минимальной правовой защите. Заявленная цель государства — закреплённая в Указе Президента о концепции «Единого жизненного цикла жилья» — состоит в защите средств покупателей, повышении прозрачности рынка и приведении практики рынка недвижимости Узбекистана в соответствие с международными стандартами.
02Часть 1: Эскроу при долевом строительстве (с 1 января 2026 года)
- 1 июля – 31 декабря 2025 года: параллельная работа старой и новой систем; застройщики могли использовать любую из моделей
- С 1 января 2026 года: модель с использованием только эскроу обязательна для всех новых договоров долевого участия
Основные требования к застройщикам
- Застройщики обязаны внести не менее 30% собственных средств до получения проектного финансирования
- Процентная ставка по проектному финансированию привязана к остатку на счёте эскроу — чем больше накопленные взносы покупателей, тем ниже эффективная ставка
- Средства на счёте эскроу не могут быть арестованы, приостановлены или изъяты по требованиям к застройщику; они обособлены для защиты покупателей
- Если застройщик задерживает передачу объекта более чем на 6 месяцев сверх договорного срока, покупатель вправе расторгнуть договор и вернуть все внесённые средства в полном объёме
03Часть 2: Эскроу при общих сделках с недвижимостью и транспортными средствами (с 1 апреля 2026 года)
С 1 апреля 2026 года счета эскроу стали обязательными для всех договоров купли-продажи недвижимости и транспортных средств не старше 10 лет (категории M, N, O и G). Механизм прост: покупатель переводит сумму сделки на счёт эскроу в банке-партнёре нотариуса в момент подписания договора. Средства хранятся до регистрации перехода права собственности, после чего перечисляются продавцу.
Структура комиссий
- Сделки с недвижимостью: 206 000 сум за сделку (фиксированно, вне зависимости от стоимости)
- Сделки с транспортными средствами: 103 000 сум за сделку (фиксированно)
При продаже объекта за 500 000 долларов США по старой модели комиссии 0,5% расходы составили бы около 2 500 долларов. В рамках нового режима фиксированной комиссии та же сделка обойдётся примерно в 15 долларов — снижение более чем на 99%.
04Вопросы соответствия и ключевые риски
Занижение цены договора
Средства на счёте эскроу должны соответствовать заявленной цене договора и проходить через регулируемый банк, что создаёт документальный след, доступный налоговым органам и подразделениям финансовой разведки. Покупатели, соглашающиеся на указание заниженной цены, рискуют понести ответственность в соответствии с налоговым законодательством и законодательством о противодействии отмыванию денег.
Сделки в иностранной валюте
Сделки с недвижимостью в Узбекистане номинируются в узбекских сумах. Стороны, ведущие переговоры в долларах США, должны учитывать колебания обменного курса между подписанием договора и завершением регистрации, поскольку сумма эскроу фиксируется в сумах на момент внесения.
05Краткое изложение ключевых дат и правил
- 1 января 2026 года: эскроу обязателен для всех новых договоров долевого участия
- 1 апреля 2026 года: эскроу обязателен для всех сделок с недвижимостью и отдельными транспортными средствами
- Минимальный собственный капитал застройщика: 30% собственных средств до привлечения проектного финансирования
- Право покупателя на выход: задержка более 6 месяцев даёт право на полный возврат средств
- Комиссия за эскроу (недвижимость): 206 000 сум (фиксированно)
- Комиссия за эскроу (транспортные средства): 103 000 сум (фиксированно)