Эскроу счета (условного депонирования) в Узбекистане: ваш ключ к безопасной покупке жилья

23 июн. 2025 г.

Защита ваших инвестиций на рынке недвижимости Узбекистана

Покупка жилья — это серьезное событие, и оно должно быть безопасным. Именно поэтому в Узбекистане внедряется новая система под названием «эскроу-счета» для сделок с недвижимостью, которая будет поэтапно введена с 1 июля 2025 года и станет обязательной с 1 января 2026 года. Это изменение призвано сделать процесс намного безопаснее для вас, покупателя.

Что такое эскроу-счет?

Представьте эскроу-счет как безопасное, нейтральное место для хранения ваших денег при покупке недвижимости. Вместо того чтобы платить строительной компании напрямую, ваши средства поступают на этот специальный банковский счет. Застройщик может получить эти деньги только после того, как он выполнит свои договорные обязательства, например, завершит определенный процент строительства или, что наиболее важно, введет здание в эксплуатацию.

Это означает, что ваши деньги защищены. Если по какой-либо причине застройщик не завершит проект или не выполнит свои обещания, ваши средства находятся в безопасности на эскроу-счете и могут быть возвращены вам. По сути, это гарантия того, что застройщик выполнит обещанное, прежде чем ему заплатят.

Это новая концепция? Мировая практика эскроу

Вовсе нет! Эскроу-счета — это широко используемый и проверенный механизм во всем мире, особенно в сфере недвижимости. Такие страны, как Россия, например, ввели обязательные эскроу-счета для жилищного строительства в середине 2019 года. Результаты там были значительными: резкое сокращение проблемных объектов и почти полное исчезновение обманутых дольщиков. Этот международный успех демонстрирует эффективность эскроу в повышении прозрачности и защите покупателей.

Зачем Узбекистану эскроу-счета?

Узбекистан внедряет эскроу-счета по нескольким веским причинам, все они направлены на укрепление жилищного рынка и защиту потребителей:

Защита прав покупателей: Это главная цель. Система гарантирует, что ваши с трудом заработанные деньги будут в безопасности до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства, значительно снижая риск мошенничества или незавершенных проектов.
Повышение финансовой дисциплины в строительстве: Застройщики больше не смогут использовать средства покупателей напрямую в качестве основного источника финансирования строительства. Им нужно будет получать проектное финансирование от банков, что будет способствовать более ответственному финансовому планированию и выполнению проектов.
Повышение прозрачности: С 1 июля 2025 года информация о строительных проектах, включая утвержденную проектную документацию, ход строительства и сведения о финансирующем коммерческом банке, будет размещаться на электронной платформе жилищного строительства в рамках информационной системы «Прозрачное строительство». Это даст вам больше информации о статусе проекта.
Упрощение процесса: Система призвана упростить юридические аспекты передачи прав собственности. Все договоры будут нотариально удостоверяться и проходить государственную регистрацию в кадастровых органах.
Повышение доверия к рынку: Более безопасный и прозрачный рынок побуждает больше людей инвестировать в недвижимость, способствуя дальнейшему развитию жилищного сектора.

Как будут работать эскроу-счета в Узбекистане?

Вот упрощенная схема процесса:

Нотариально удостоверенное соглашение: Когда вы решите приобрести недвижимость по договору долевого участия, вы подпишете нотариально удостоверенный договор долевого участия, который должен быть зарегистрирован в кадастровых органах.
Средства на эскроу-счет: Вместо того чтобы платить застройщику напрямую, ваши деньги будут депонированы на специальный эскроу-счет, открытый в уполномоченном коммерческом банке. Этот счет открывается на основании договора, заключаемого между застройщиком, дольщиком и соответствующим коммерческим банком.
Первоначальные инвестиции застройщика: Финансирование работ по строительству объекта производится за счет собственных средств застройщика, кредитных средств, выделяемых коммерческими банками путем проектного финансирования, а также иных средств, не запрещенных законодательством. При этом застройщик должен выполнить не менее 30 процентов общего объема работ за счет собственных средств на первом этапе, прежде чем банк выделит целевой кредит.
Банковское финансирование: Коммерческие банки будут предоставлять проектное финансирование застройщикам, при этом годовая процентная ставка может снижаться по мере увеличения средств на эскроу-счете.
Защита средств: Операции по эскроу-счету не допускаются к приостановлению, аресту или списанию средств по обязательствам дольщиков перед третьими лицами и обязательствам застройщика.
Завершение и передача: После предоставления разрешения на эксплуатацию объекта, построенного на основании договора долевого участия, средства, депонированные на эскроу-счете, направляются коммерческим банком на погашение выделенного кредита застройщику, а оставшаяся часть перечисляется застройщику. Застройщик и дольщик подписывают акт передачи объекта долевого строительства, а право собственности дольщика регистрируется кадастровыми органами.
Штрафы за просрочку: В случае несвоевременного завершения строительно-монтажных работ и отсутствия разрешения на эксплуатацию объекта, вводятся отдельные фиксированные штрафы за каждый день просрочки. Продление сроков по договору осуществляется только с согласия дольщика путем заключения дополнительного соглашения. Если объект сдается в эксплуатацию по истечении шести месяцев со срока, указанного в проектно-сметной документации, дольщик может вернуть средства, депонированные на эскроу-счете, путем одностороннего расторжения договора долевого участия.

Что это значит для вас, покупателя?

Эта реформа в подавляющем большинстве случаев является позитивной для покупателей жилья. Она предлагает уровень безопасности, которого ранее не было в модели долевого строительства. Вы можете быть более уверены, что ваши инвестиции в безопасности и что вы получите недвижимость, за которую заплатили.

Хотя некоторые эксперты прогнозируют потенциальный рост цен на недвижимость из-за увеличения затрат для застройщиков (которые теперь будут больше полагаться на банковское финансирование), долгосрочные выгоды от более стабильного и надежного рынка недвижимости значительны.

По сути, Узбекистан движется к более зрелому и безопасному рынку жилья, соответствуя лучшим мировым практикам, чтобы обеспечить ваше спокойствие при совершении одного из крупнейших вложений в жизни.